Сент-Джулианс, Мальта
Dragonara Business Centre, Office 506, Dragonara Road,
Paceville, St Julian’s, STJ 3141 Malta
+356 (277) 811-04
Вена, Австрия
Doblhoffgasse 9, 1010
+43 (650) 540-49-79
Все офисы
Недвижимость

Недвижимость в Греции: подробный гайд для инвесторов по регионам и ценам

Сколько стоит греческая недвижимость, на что обратить внимание перед покупкой и почему проще приобрести новую недвижимость, а не вторичную — рассказывает Наталья Оганесян, управляющий директор по проектам недвижимости Иммигрант Инвест.

Разбираемся, как инвестору вложить деньги в ликвидную недвижимость и получить ВНЖ в Евросоюзе.

ВНЖ в Греции за покупку недвижимости: гайд для инвесторов

— В чем особенности рынка недвижимости Греции?

Греческий рынок недвижимости в основном зависит от трех факторов: притока иностранных инвестиций, туризма и внутреннего спроса. Они определяют рост цен и доступность жилья для покупки и аренды.

Благоприятные условия для инвестирования. Цены на недвижимость в Греции остаются на 20—25% ниже, чем до экономического кризиса 2008 года. При этом в стране реализуется несколько крупных проектов по застройке и реновации с привлечением иностранного капитала. А греческое правительство предоставляет инвесторам льготы, например освобождает от НДС.

В 2021 году международное консалтинговое агентство Ernst & Young внесло Грецию в десятку самых привлекательных европейских направлений для инвестирования.

По объему прямых иностранных инвестиций страна занимает 23-е место в Европе. На долю вложений в недвижимость ежегодно приходится от 25 до 35%. Чаще всего объекты в стране покупают инвесторы из Китая, ОАЭ, США, Турции и России.

Инвесторы покупают недвижимость в Греции, в том числе чтобы получить вид на жительство по программе Greece Golden Visa Programme.

Программа ВНЖ за инвестиции действует в Греции с 2014 года. За семь лет вид на жительство получили 28 767 человек, из них 9610 — инвесторы.

Минимальная сумма инвестиций в недвижимость для получения ВНЖ — 250 000 €. Когда программу «золотой визы» только запустили, недобросовестные брокеры и застройщики искусственного завышали цены, чтобы объекты соответствовали условиям для инвесторов. Но в последние годы ситуация выравнивается, а рынок становится более профессиональным. 

Зависимость от туризма и ориентация на краткосрочную аренду. Туризм — одна из ведущих отраслей в Греции, в которую вовлечено 10% населения. Доходы от туризма составляют 20% ВВП страны.

Туристический сезон на большей части Греции длится семь месяцев: с апреля по октябрь. Некоторые регионы принимают туристов круглый год, например Афины. До пандемии поток отдыхающих превышал 30 миллионов человек. 

Чтобы удовлетворить спрос, большая часть недвижимости в Греции используется под сдачу туристам в аренду. Например, только на площадке краткосрочной аренды Airbnb размещено более 90 тысяч предложений.

Особенность греческого рынка — в дефиците предложений на среднесрочную и долгосрочную аренду. Такие предложения закрывают очень быстро. Арендаторами чаще всего становятся студенты и иностранные специалисты. Договор, как правило, заключается сразу на три-четыре года. 

Высокий внутренний спрос на покупку жилья. Греки предпочитают иметь собственное жилье, а не арендовать. По данным Trading Economics, в 2020 году доля владельцев жилой недвижимости в Греции составила 74,6%. При этом на одну греческую семью, как правило, приходится несколько объектов недвижимости во владении.

Как попасть в США и Евросоюз без виз с паспортом России?

Никак. Зато с ВНЖ и вторым гражданством — без виз и проблем. Подпишитесь на рассылку с проверенными новостями отрасли.

— Как на Грецию повлияла пандемия коронавируса?

В 2020 году из-за пандемии экономика Греции сократилась на 9%. Но опыт предыдущих кризисов 2008 и 2017 годов сделал ее более устойчивой к потрясениям.

По итогам 2021 года ВВП Греции вырос на 8,5%. В 2022 году экономика вырастет еще на 4,9%, а в 2023 — на 3,5%. Такой прогноз дает Еврокомиссия.

+4,9%
прирост ВВП Греции в 2022 году по прогнозу Еврокомиссии

18 767 разрешений на строительство выдано в Греции в 2020 году — на 8,9% больше, чем до пандемии в 2019. За 2021 год выдано еще на 11,2% больше разрешений.

Цены на жилье в Греции растут в два раза быстрее, чем до пандемии. По итогам третьего квартала 2021 года апартаменты в новостройках подорожали на 11,15% по сравнению с ценами в 2019 году. Вторичное жилье выросло в цене на 10,65%.

+11,15%
прирост цен на апартаменты в новостройках по сравнению с 2019 годом

— В каких регионах Греции выгоднее всего покупать недвижимость и почему?

В первую очередь я рекомендую обратить внимание на Афины и прибрежные районы столицы — Афинскую Ривьеру. Также для инвестиций интересны районы вокруг проекта реновации Элиникон и популярные курорты — острова Парос, Санторини и Крит.

Афины — столица и бизнес-центр Греции, где проживает треть населения страны. Город окружен горами и спускается к Средиземному морю. Из-за особенностей расположения температура воздуха в Афинах в среднем на пять градусов выше, чем в других регионах.

Город сильно пострадал в результате войн и революций, поэтому основная застройка датируется 1950—1970 годами. В Афинах нет зданий выше семи этажей, чтобы не загораживать Акрополь. 

В столице много узких улиц, а исторические памятники в основном сосредоточены в центре города.

Афины делятся на 81 район, причем соседние районы могут разительно отличаться друг от друга по уровню благоустроенности. Одна из причин такого контраста в том, что жильцы платят налоги и коммунальные платежи в бюджет конкретно своего района.

ВНЖ в Греции за инвестиции в недвижимость: Афины на карте

На карте Афин обозначен Акрополь — центральная точка города и границы районов

ВНЖ в Греции за покупку недвижимости: Афины, вид на Акрополь

По задумке градостроителей, Акрополь должен быть виден из любого здания в Афинах

ВНЖ в Греции за покупку недвижимости: Кифисия, Афины

Район Кифисия — один из самых зеленых и дорогих в Афинах. Апартаменты с двумя спальнями в районе стоят от 700 000 €

ВНЖ в Греции за покупку недвижимости: Плака, Афины

Район Плака — туристический: здесь ухоженные узкие улицы со множеством кафе и магазинов

Состоятельные греки и экспаты выбирают для жизни спокойные зеленые районы в северных пригородах Афин. Благоприятными для жизни также считаются южные пригороды, так называемая Афинская Ривьера: чем южнее район, тем более престижным он считается.

В центральном округе Афин престижные районы включают, например, Кукаки и Психико. Район Кифисия в основном заселен состоятельными экспатами, а район Калитея можно назвать русским. Колонаки и Плака — туристические районы, где много частных офисов, кафе, ресторанов и магазинов. 

Неблагоприятные районы тоже встречаются, даже в центре столицы. Но и они постепенно меняются, модернизируются. 

Для инвесторов Афины привлекательны тем, что город не подвержен сезонности: туристы приезжают в столицу круглый год. Также в Афины приезжают на учебу или работу. Поэтому объекты как жилой, так и коммерческой недвижимости отличаются высокой доходностью.

Примеры объектов для покупки в Афинах

Афинская Ривьера включает прибрежные районы к югу от города: от Палео Фалиро до Вульягмени. Именно сюда жители столицы и туристы приезжают на пляжный отдых. Дорога от центра Афин до региона Ривьеры занимает около 15 минут на автомобиле.

ВНЖ в Греции за покупку недвижимости: Афинская Ривьера на карте

Афинская Ривьера на карте Греции

ВНЖ в Греции за покупку недвижимости: Афинская Ривьера

Береговая линия Афинской Ривьеры около Глифады

Особенность Афинской Ривьеры в том, что не во всех районах застройка начинается с первой береговой линии. От центра Афин по побережью проходит дорога, которая отделяет жилые районы от пляжа. Но рядом с Вулой и Вульягмени она сворачивает на восток: здесь уже можно встретить дома на берегу моря.

Спрос на жилье в Алимосе, Глифаде, Вуле и Палео Фалиро стабильно растет. При этом из-за пандемии он только усилился: люди стали переезжать в пригороды с более приятными и комфортными условиями для жизни.

Примеры объектов для покупки на Афинской Ривьере

Пирей — западный пригород Афин. Здесь находится крупнейший пассажирский порт Европы, причалы для яхт, офисы судоходных и логистических компаний, государственный Университет Пирея. 

Район оживленный, на набережной много баров и ресторанов.

Пирей активно реконструируют: на месте старых зданий появляются современные здания под офисы и жилые комплексы. Инвесторы из Китая и Ближнего Востока уже вложили в реновацию Пирея более миллиарда евро.

ВНЖ в Греции за покупку недвижимости: Пирей на карте

Пирей находится к западу от центра Афин, на побережье залива Сароникос Эгейского моря

ВНЖ в Греции за покупку недвижимости: Пирей

Марина для яхт Zeas в Пирее

Элиникон (The Ellinikon) — новый район, который появится на юге Афин. Под строительство выделена территория старого аэропорта недалеко от Глифады. На реновацию выделено восемь миллиардов евро.

На территории Элиникона построят около 800 домов и вилл, отельные комплексы и офисные центры, небоскреб высотой 200 метров, казино и рестораны.

После завершения строительства Элиникон станет центром притяжения туристов и бизнеса. Поэтому недвижимость во всем регионе сильно подорожает.

ВНЖ в Греции за покупку недвижимости: Ellinikon
Территория старого аэропорта, где появится район Элиникон

Парос — один из Кикладских островов в Эгейском море. Туристы приезжают на Парос за природными достопримечательностями. Например, пляж Колимбитрес находится в окружении белых отточенных морем валунов, что создает эффект инопланетных пейзажей. 

Летом на острове много молодежи: у греческих студентов есть традиция отдыхать на Паросе после окончания первого курса.

Большая часть ресторанов, магазинов и ночных клубов расположена в главном городе-порте Парикии. Среди отдыхающих также популярны курорты Логарас, Наусса и Параспорос.

Остров Санторини знаменит белоснежной застройкой, спускающейся к берегам голубого Средиземного моря. Пляжи острова отмечены «голубым флагом» и удивляют разнообразием расцветок: на побережье можно встретить песок белого, красного и черного цвета.

В 2021 году авторитетное издание в сфере туризма Travel + Leisure внесло Санторини в список 25 лучших островов мира.

Аренда туристического жилья на острове стоит от 40 до 4000 € за сутки. Также распространены предложения класса люкс: с собственным бассейном и видом на море.

Крит — один из самых известных греческих курортов. На острове жаркий климат, а солнце светит 320 дней в году. Приезжать отдыхать на остров можно в любое время. Купальный сезон длится с апреля по октябрь. 

Стоимость аренды на Крите сопоставима с афинской, а иногда и превышает столичную. На острове выгодно покупать недвижимость именно под сдачу в аренду туристам.

— Сколько стоит недвижимость в Греции?

Цена при покупке зависит от типа и расположения объекта.

От 3000 €
цена за квадратный метр апартаментов в новостройках в Афинах

Жилье в новостройках, как правило, оценивается дороже, чем объекты вторичного рынка. Например, в Афинах цена за квадратный метр апартаментов в новом доме от надежного застройщика — от 3000 €.

На вторичном рынке столицы можно найти очень дешевые объекты, но они, скорее всего, будут в плохом состоянии или в неблагополучном районе. Средняя стоимость квадратного метра жилья по достойным внимания предложениям — около 1900 €.

В Афинах цены различаются в зависимости от района, и чем южнее находится объект от центра столицы в Ривьере, тем он дороже. 

Цена за квадратный метр жилой недвижимости в новостройках в Греции в 2022 году

Город, регионЦена за квадратный метр
Кавала, Восточная Македония и ФракияОт 1300 €
Остров КритОт 1420 €
Салоники, Центральная МакедонияОт 1513 €
Халкидики, Центральная МакедонияОт 2030 €
Пирей, АттикаОт 2500 €
Афины, АттикаОт 2600 €
Афинская Ривьера, АттикаОт 3300 €
Остров СанториниОт 3630 €
Палерос, Западная ГрецияОт 4700 €
Лефкада, Ионические островаОт 4920 €

— Какие дополнительные расходы несут покупатели недвижимости?

Покупатель недвижимости уплачивает налог на переход права собственности по ставке 3%. Налогом облагается либо стоимость недвижимости по договору купли-продажи, либо кадастровая стоимость по «объективной цене» за квадратный метр — какая из величин окажется больше.

3%
налог на переход права собственности в Греции

НДС для сделок с недвижимостью отменен до 31 декабря 2022 года.

Отдельно оплачивается регистрация в Департаменте по земельным ресурсам и услуги нотариуса и юриста, которые сопровождают сделку.

Если покупатель недвижимости участвует в греческой программе ВНЖ за инвестиции, он платит госпошлину:

  • 2000 € за основного заявителя;
  • по 150 € за каждого совершеннолетнего члена семьи.
Индивидуальный расчет стоимости ВНЖ в Греции

— Какова доходность греческой недвижимости?

Гарантированная доходность от сдачи недвижимости в аренду в Греции — от 2 до 10%.

До 10% годовых
доходность от сдачи недвижимость в аренду в Греции

Самая высокая доходность — у объектов в Афинах. Средняя стоимость аренды апартаментов в столичном регионе:

Если инвестор покупает недвижимость именно под сдачу в аренду, я рекомендую ориентироваться на долгосрочные варианты в Афинах и на Крите. 

Недвижимость на курортных островах, таких как Парос и Санторини, лучше подходит для смешанного использования: отдыха в летние месяцы и краткосрочной аренды в остальное время года. 

— Во сколько обходится содержание недвижимости в Греции?

Расходы на содержание складываются из двух основных пунктов: коммунальных платежей и налогов.

Стоимость коммунальных услуг в Греции за апартаменты площадью 85 м² составляет от 100 € в месяц. Сумма включает расходы на электричество, воду, отопление и вывоз мусора.

От 100 € в месяц
коммунальные платежи за апартаменты площадью 85 м²

Налоги. Ежегодный налог на недвижимость — ENFIA — взимается по ставке от 0,001 до 13 € за квадратный метр. При расчете учитывается возраст объекта, площадь и объективная цена за квадратный метр в регионе, где находится недвижимость.

Недвижимость кадастровой стоимостью от 250 000 € облагается дополнительным налогом. Ставка прогрессивная: от 0,1 до 1,5%. По ставке в 1,5% налогом облагаются объекты стоимостью от 2 000 000 €.

Ежегодный муниципальный налог на недвижимость уплачивается собственником по ставке от 0,025 до 0,035% в зависимости от расположения объекта.

Наличие собственного бассейна также облагается дополнительным налогом — это аналог налога на роскошь в Греции. Сумма рассчитывается в зависимости от площади бассейна:

  • 160 € за квадратный метр бассейна площадью до 60 м²;
  • 320 € за квадратный метр бассейна площадью более 60 м².

Доход от аренды облагается налогом по прогрессивной шкале. Налог уплачивает владелец недвижимости.

Ставка налога на доход от сдачи недвижимости в аренду

Годовой доход от сдачи в арендуСтавка налога
До 12 000 €15%
От 12 001 до 35 000 €35%
От 35 001 €45%

Если годовой доход от сдачи недвижимости в аренду превышает 12 000 €, арендодатель также платит взнос солидарности по ставке от 2,2 до 10%.

— На какие особенности стоит обратить внимание при выборе объекта?

Могу отметить несколько моментов, общих для греческого жилья. Все они обусловлены особенностями климата и застройки в Греции, но могут показаться непривычными для россиян.

Во-первых, отопление. В Греции теплый климат: зимой температура воздуха редко опускается ниже +10 °C. Но это днем, а ночью может быть холодно, до 0 °С.

В старых домах отопления может не быть совсем. Но чаще всего установлена система домового отопления, которая работает на газу или солярке. Как правило, систему включают на несколько часов ночью, например с 10 вечера до 6 утра.

Жители таких домов покупают топливо для отопления в складчину. Если кто-то отказывается платить за отопление, остальным приходится делить долю неплательщика между собой: за неуплату отопление отключат во всем доме.

В новостройках квартиры имеют систему индивидуального отопления, которое оплачивается по счетчику. В этом случае собственник жилья платит только за отопление своей квартиры и не зависит от соседей.

Во-вторых, парковочное место в Греции не всегда гарантируется при покупке недвижимости и может не включаться в стоимость жилья. Это характерная особенность городов со старой плотной застройкой, где парковочные места всегда в дефиците. Стоимость отдельного парковочного места — около 20 000 €. 

Третий момент — это лестницы и лифты. Чтобы сэкономить пространство и обеспечить сейсмоустойчивость, лестницы часто делают винтовыми. В афинских домах нередко установлены лифты с дверью, которую нужно открывать и закрывать самому. Такая особенность распространена в старых зданиях, но и в новостройках тоже встречается.

Четвертый пункт касается объектов под сдачу в аренду: они всегда сдаются без отдельно стоящей мебели. Например, в квартире могут быть встроенные шкафы и кухонный гарнитур, но не будет дивана, кровати и стола.

Греки предпочитают иметь свою мебель и декор, которые перевозят из квартиры в квартиру. Сдать в аренду полностью меблированные апартаменты или виллу гораздо сложнее. Поэтому если вы приобретаете недвижимость исключительно для инвестиций и под руководство управляющей компании, покупать мебель в такое жилье не нужно.

ВНЖ в Греции за покупку недвижимости: улица в Афинах

Улица в районе Плака в центре Афин. Такие узкие улицы часто встречаются в греческих городах и не предполагают парковки для автомобилей

ВНЖ в Греции за покупку недвижимости: спиральные лестницы

Спиральные лестницы встречаются не только внутри многоквартирных домов, но и снаружи вилл

— Как происходит покупка недвижимости в Греции?

Процедура покупки недвижимости занимает от двух месяцев. Когда объект для покупки выбран, дальнейший процесс проходит в пять этапов:

1
Регистрация номера налогоплательщика в Греции
2
Открытие счета в греческом банке
3
Проверка юридической чистоты объекта
4
Заключение договора резервирования или купли-продажи
5
Регистрация нового владельца в реестре недвижимости

1. Номер налогоплательщика — аналог российского ИНН — обязателен для совершения крупных сделок, например покупки недвижимости. Чтобы его получить, нужно обратиться в отделение налоговой службы Греции. Заявителю присваивается уникальный девятизначный номер, который затем используется при совершении платежей и для уплаты налогов.

2. Счет в местном банке нужен для покупки недвижимости и уплаты налогов. Если покупатель участвует в программе ВНЖ за инвестиции, он открывает счет в Национальном банке Греции — Ethniki Trapeza tis Ellados. Для открытия счета личное присутствие заявителя обязательно.

3. Проверка юридической чистоты объекта проводится в отделении реестра недвижимости или кадастровой палаты Греции по месту регистрации объекта.

4. Резерв объекта возможен, пока покупатель проходит банковскую проверку благонадежности и открывает счет. Затем понадобится договор купли-продажи, который подписывается в присутствии нотариуса. 

Подписанный договор купли-продажи регистрируется в коллегии адвокатов и реестре недвижимости.

5. Реестр недвижимости выдает свидетельство о праве собственности на имя нового владельца.

Если покупатель недвижимости участвует в программе ВНЖ за инвестиции, свидетельство о праве собственности он подает в миграционную службу вместе с заявлением на получение статуса резидента. 

Индивидуальный расчет стоимости ВНЖ в Греции

— С какими сложностями могут столкнуться инвесторы при покупке недвижимости?

Я часто сталкиваюсь с убеждением, что купить недвижимость в Греции — дешево и легко. Действительно, в сети можно найти множество предложений по очень низким ценам — как правило, на вторичном рынке. Сотрудники греческих агентств недвижимости говорят по-русски и обещают покупателям золотые горы. Но не все так просто.

Если рассматривать рынок вторичной недвижимости, то велик риск получить объект с обременением — наследством или долгами по ипотеке. Также в процессе может выясниться, что не все собственники объекта согласны на заключение сделки. Например, мне рассказывали о случае, когда у квартиры обнаружились 28 собственников. Половина из них выступила против продажи, и сделка сорвалась. Покупатель потерял время и деньги.

Если предыдущий владелец не согласовал перепланировку или остекление балкона, разбираться с ситуацией придется новому собственнику. Узнает он об этом, скорее всего, уже после завершения сделки.

На вторичном рынке также распространен сговор между собственниками и агентами по недвижимости. Может оказаться, что стоимость объекта была завышена или площадь не соответствует заявленной.

Я рекомендую покупать в Греции новое жилье напрямую у застройщика. Но застройщик должен быть проверенным и надежным. 

Например, стоит проверить, есть ли у застройщика разрешение от археологической службы. Потому что если в процессе строительства обнаружатся исторические артефакты, государство заморозит стройку на неопределенный срок.

При выборе объекта обязательно нужно учитывать цель покупки и район, в котором расположен объект. Если вы хотите сдавать апартаменты, лучше делать это через управляющую компанию. Иначе высок риск столкнуться с неблагонадежными арендаторами. А выселить неплательщика, например, арендодатель может только по решению суда.

При регистрации налогового номера и оформлении сделки с недвижимостью также придется столкнуться с тем, что многие государственные органы в Греции работают до 14:00. А попасть на прием утром — редкая удача.

— Как Иммигрант Инвест помогает тем, кто хотел бы купить недвижимость в Греции?

Иммигрант Инвест сопровождает клиентов на всех этапах: от подбора объекта недвижимости до получения греческих карт ВНЖ.

Мой отдел — департамент недвижимости — напрямую сотрудничает с надежными застройщиками в Греции и проверяет документацию по всем объектам. Для клиента мы подбираем именно ту недвижимость, которая будет соответствовать задачам и бюджету инвестора.

Юристы Иммигрант Инвест помогают зарегистрировать номер налогоплательщика и открыть банковский счет в Греции. Они также проверяют, правильно ли составлен договор купли-продажи. 

Если инвестор оформит доверенность на имя адвоката Иммигрант Инвест, большая часть процедур пройдет удаленно: инвестору не придется самому готовить и подавать документы в государственные службы Греции.

Юристы также подготовят документы и сопроводят процесс получения ВНЖ по инвестиционной программе.

Подбор недвижимости

Индивидуальный подбор недвижимости для программы

Наталья Оганесян

Управляющий директор по проектам недвижимости, сертифицированный специалист RICS

Предпочитаете мессенджеры?

Наталья Оганесян

Управляющий директор по проектам недвижимости, сертифицированный специалист RICS

Часто задаваемые вопросы

Сколько нужно вложить в греческую недвижимость, чтобы получить ВНЖ?

250 000 € — минимальная сумма инвестиций в недвижимость по условиям Greece Golden Visa Programme. Стоимость объектов суммируется, поэтому можно купить один или несколько объектов на нужную сумму.

Можно ли купить недвижимость для ВНЖ в Греции в ипотеку?

Формально — да, можно. Но чтобы претендовать на ВНЖ за инвестиции, недвижимость должна быть в полной собственности заявителя. То есть получить ВНЖ возможно только после закрытия ипотечного кредита.

Какие налоги платят владельцы недвижимости в Греции?

Собственник недвижимости ежегодно платит налог на недвижимость — ENFIA. Он взимается по ставке от 0,001 до 13 € за квадратный метр. Дополнительный налог начисляется при наличии бассейна и если стоимость недвижимости превышает 250 000 €. Если владелец сдает недвижимость в аренду, доход от аренды облагается налогом по прогрессивной шкале от 15 до 45%.

Как долго нужно владеть недвижимостью после получения ВНЖ?

Пять лет — минимальный срок владения недвижимостью для участников программы Greece Golden Visa Programme. По истечении этого срока объект разрешается продать и вернуть вложенные деньги.

Какие возможности открывает ВНЖ в Греции?

Владелец карты ВНЖ может жить, вести бизнес и учиться в Греции. Как греческий резидент, он также может путешествовать без виз по 26 государствам Шенгенского соглашения. Если инвестор проживет в Греции семь лет, он сможет претендовать на гражданство. Для этого понадобится сдать экзамены по греческому языку, истории и культуре страны.

Недвижимость в Греции: подробный гайд для инвесторов по регионам и ценам

Получайте новые статьи в еженедельном дайджесте

Все об инвестиционном гражданстве для космополитов в вашей почте

Спасибо за подписку!

Осталось лишь подтвердить email