— В чем особенности рынка недвижимости Греции?

Греческий рынок недвижимости в основном зависит от трех факторов: притока иностранных инвестиций, туризма и внутреннего спроса. Они определяют рост цен и доступность жилья для покупки и аренды.

Благоприятные условия для инвестирования. Цены на недвижимость в Греции остаются на 20—25% ниже, чем до экономического кризиса 2008 года. При этом в стране реализуется несколько крупных проектов по застройке и реновации с привлечением иностранного капитала. А греческое правительство предоставляет инвесторам льготы, например освобождает от НДС.

В 2021 году международное консалтинговое агентство Ernst & Young внесло Грецию в десятку самых привлекательных европейских направлений для инвестирования.

По объему прямых иностранных инвестиций страна занимает 23-е место в Европе. На долю вложений в недвижимость ежегодно приходится от 25 до 35%. Чаще всего объекты в стране покупают инвесторы из Китая, ОАЭ, США, Турции и России.

Инвесторы покупают недвижимость в Греции, в том числе чтобы получить вид на жительство по программе Greece Golden Visa Programme.

Как получить золотую визу Греции за покупку недвижимости

Программа ВНЖ за инвестиции действует в Греции с 2014 года. За семь лет вид на жительство получили 28 767 человек, из них 9610 — инвесторы.

Минимальная сумма инвестиций в недвижимость для получения ВНЖ — 250 000 €. Когда программу «золотой визы» только запустили, недобросовестные брокеры и застройщики искусственного завышали цены, чтобы объекты соответствовали условиям для инвесторов. Но в последние годы ситуация выравнивается, а рынок становится более профессиональным. 

Зависимость от туризма и ориентация на краткосрочную аренду. Туризм — одна из ведущих отраслей в Греции, в которую вовлечено 10% населения. Доходы от туризма составляют 20% ВВП страны.

Туристический сезон на большей части Греции длится семь месяцев: с апреля по октябрь. Некоторые регионы принимают туристов круглый год, например Афины. До пандемии поток отдыхающих превышал 30 миллионов человек. 

Чтобы удовлетворить спрос, большая часть недвижимости в Греции используется под сдачу туристам в аренду. Например, только на площадке краткосрочной аренды Airbnb размещено более 90 тысяч предложений.

Особенность греческого рынка — в дефиците предложений на среднесрочную и долгосрочную аренду. Такие предложения закрывают очень быстро. Арендаторами чаще всего становятся студенты и иностранные специалисты. Договор, как правило, заключается сразу на три-четыре года. 

Высокий внутренний спрос на покупку жилья. Греки предпочитают иметь собственное жилье, а не арендовать. По данным Trading Economics, в 2020 году доля владельцев жилой недвижимости в Греции составила 74,6%. При этом на одну греческую семью, как правило, приходится несколько объектов недвижимости во владении.

— Как на Грецию повлияла пандемия коронавируса?

В 2020 году из-за пандемии экономика Греции сократилась на 9%. Но опыт предыдущих кризисов 2008 и 2017 годов сделал ее более устойчивой к потрясениям.

18 767 разрешений на строительство выдано в Греции в 2020 году — на 8,9% больше, чем до пандемии в 2019. За 2021 год выдано еще на 11,2% больше разрешений.

— В каких регионах Греции выгоднее всего покупать недвижимость и почему?

В первую очередь я рекомендую обратить внимание на Афины и прибрежные районы столицы — Афинскую Ривьеру. Также для инвестиций интересны районы вокруг проекта реновации Элиникон и популярные курорты — острова Парос, Санторини и Крит.

Афины — столица и бизнес-центр Греции, где проживает треть населения страны. Город окружен горами и спускается к Средиземному морю. Из-за особенностей расположения температура воздуха в Афинах в среднем на пять градусов выше, чем в других регионах.

Город сильно пострадал в результате войн и революций, поэтому основная застройка датируется 1950—1970 годами. В Афинах нет зданий выше семи этажей, чтобы не загораживать Акрополь. 

В столице много узких улиц, а исторические памятники в основном сосредоточены в центре города.

Афины делятся на 81 район, причем соседние районы могут разительно отличаться друг от друга по уровню благоустроенности. Одна из причин такого контраста в том, что жильцы платят налоги и коммунальные платежи в бюджет конкретно своего района.

Состоятельные греки и экспаты выбирают для жизни спокойные зеленые районы в северных пригородах Афин. Благоприятными для жизни также считаются южные пригороды, так называемая Афинская Ривьера: чем южнее район, тем более престижным он считается.

В центральном округе Афин престижные районы включают, например, Кукаки и Психико. Район Кифисия в основном заселен состоятельными экспатами, а район Калитея можно назвать русским. Колонаки и Плака — туристические районы, где много частных офисов, кафе, ресторанов и магазинов. 

Неблагоприятные районы тоже встречаются, даже в центре столицы. Но и они постепенно меняются, модернизируются. 

Для инвесторов Афины привлекательны тем, что город не подвержен сезонности: туристы приезжают в столицу круглый год. Также в Афины приезжают на учебу или работу. Поэтому объекты как жилой, так и коммерческой недвижимости отличаются высокой доходностью.

Примеры объектов для покупки в Афинах

Афинская Ривьера включает прибрежные районы к югу от города: от Палео Фалиро до Вульягмени. Именно сюда жители столицы и туристы приезжают на пляжный отдых. Дорога от центра Афин до региона Ривьеры занимает около 15 минут на автомобиле.

Особенность Афинской Ривьеры в том, что не во всех районах застройка начинается с первой береговой линии. От центра Афин по побережью проходит дорога, которая отделяет жилые районы от пляжа. Но рядом с Вулой и Вульягмени она сворачивает на восток: здесь уже можно встретить дома на берегу моря.

Спрос на жилье в Алимосе, Глифаде, Вуле и Палео Фалиро стабильно растет. При этом из-за пандемии он только усилился: люди стали переезжать в пригороды с более приятными и комфортными условиями для жизни.

Примеры объектов для покупки на Афинской Ривьере

Пирей — западный пригород Афин. Здесь находится крупнейший пассажирский порт Европы, причалы для яхт, офисы судоходных и логистических компаний, государственный Университет Пирея. 

Район оживленный, на набережной много баров и ресторанов.

Пирей активно реконструируют: на месте старых зданий появляются современные здания под офисы и жилые комплексы. Инвесторы из Китая и Ближнего Востока уже вложили в реновацию Пирея более миллиарда евро.

Элиникон (The Ellinikon) — новый район, который появится на юге Афин. Под строительство выделена территория старого аэропорта недалеко от Глифады. На реновацию выделено восемь миллиардов евро.

На территории Элиникона построят около 800 домов и вилл, отельные комплексы и офисные центры, небоскреб высотой 200 метров, казино и рестораны.

После завершения строительства Элиникон станет центром притяжения туристов и бизнеса. Поэтому недвижимость во всем регионе сильно подорожает.

Парос — один из Кикладских островов в Эгейском море. Туристы приезжают на Парос за природными достопримечательностями. Например, пляж Колимбитрес находится в окружении белых отточенных морем валунов, что создает эффект инопланетных пейзажей. 

Летом на острове много молодежи: у греческих студентов есть традиция отдыхать на Паросе после окончания первого курса.

Большая часть ресторанов, магазинов и ночных клубов расположена в главном городе-порте Парикии. Среди отдыхающих также популярны курорты Логарас, Наусса и Параспорос.

Остров Санторини знаменит белоснежной застройкой, спускающейся к берегам голубого Средиземного моря. Пляжи острова отмечены «голубым флагом» и удивляют разнообразием расцветок: на побережье можно встретить песок белого, красного и черного цвета.

В 2021 году авторитетное издание в сфере туризма Travel + Leisure внесло Санторини в список 25 лучших островов мира.

Аренда туристического жилья на острове стоит от 40 до 4000 € за сутки. Также распространены предложения класса люкс: с собственным бассейном и видом на море.

Крит — один из самых известных греческих курортов. На острове жаркий климат, а солнце светит 320 дней в году. Приезжать отдыхать на остров можно в любое время. Купальный сезон длится с апреля по октябрь. 

Стоимость аренды на Крите сопоставима с афинской, а иногда и превышает столичную. На острове выгодно покупать недвижимость именно под сдачу в аренду туристам.

— Сколько стоит недвижимость в Греции?

Жилье в новостройках, как правило, оценивается дороже, чем объекты вторичного рынка. Например, в Афинах цена за квадратный метр апартаментов в новом доме от надежного застройщика — от 3000 €.

На вторичном рынке столицы можно найти очень дешевые объекты, но они, скорее всего, будут в плохом состоянии или в неблагополучном районе. Средняя стоимость квадратного метра жилья по достойным внимания предложениям — около 1900 €.

В Афинах цены различаются в зависимости от района, и чем южнее находится объект от центра столицы в Ривьере, тем он дороже. 

Цена за квадратный метр жилой недвижимости в новостройках в Греции в 2022 году

Город, регион	Цена за квадратный метр
Кавала, Восточная Македония и Фракия	От 1300 €
Остров Крит	От 1420 €
Салоники, Центральная Македония	От 1513 €
Халкидики, Центральная Македония	От 2030 €
Пирей, Аттика	От 2500 €
Афины, Аттика	От 2600 €
Афинская Ривьера, Аттика	От 3300 €
Остров Санторини	От 3630 €
Палерос, Западная Греция	От 4700 €
Лефкада, Ионические острова	От 4920 €

— Какие дополнительные расходы несут покупатели недвижимости?

НДС для сделок с недвижимостью отменен до 31 декабря 2022 года.

Отдельно оплачивается регистрация в Департаменте по земельным ресурсам и услуги нотариуса и юриста, которые сопровождают сделку.

Если покупатель недвижимости участвует в греческой программе ВНЖ за инвестиции, он платит госпошлину:

• 2000 € за основного заявителя;
• по 150 € за каждого совершеннолетнего члена семьи.

— Какова доходность греческой недвижимости?

Самая высокая доходность — у объектов в Афинах. Средняя стоимость аренды апартаментов в столичном регионе:

• 400—600 € в месяц — аренда однокомнатной квартиры;
• 800—1000 € в месяц — аренда двухкомнатной квартиры;
• 1200—1300 € в месяц — аренда трехкомнатной квартиры.

Если инвестор покупает недвижимость именно под сдачу в аренду, я рекомендую ориентироваться на долгосрочные варианты в Афинах и на Крите. 

Недвижимость на курортных островах, таких как Парос и Санторини, лучше подходит для смешанного использования: отдыха в летние месяцы и краткосрочной аренды в остальное время года. 

— Во сколько обходится содержание недвижимости в Греции?

Расходы на содержание складываются из двух основных пунктов: коммунальных платежей и налогов.

Налоги. Ежегодный налог на недвижимость — ENFIA — взимается по ставке от 0,001 до 13 € за квадратный метр. При расчете учитывается возраст объекта, площадь и объективная цена за квадратный метр в регионе, где находится недвижимость.

Ежегодный муниципальный налог на недвижимость уплачивается собственником по ставке от 0,025 до 0,035% в зависимости от расположения объекта.

Наличие собственного бассейна также облагается дополнительным налогом — это аналог налога на роскошь в Греции. Сумма рассчитывается в зависимости от площади бассейна:

• 160 € за квадратный метр бассейна площадью до 60 м²;
• 320 € за квадратный метр бассейна площадью более 60 м².

Доход от аренды облагается налогом по прогрессивной шкале. Налог уплачивает владелец недвижимости.

Ставка налога на доход от сдачи недвижимости в аренду

Годовой доход от сдачи в аренду	Ставка налога
До 12 000 €	15%
От 12 001 до 35 000 €	35%
От 35 001 €	45%

Если годовой доход от сдачи недвижимости в аренду превышает 12 000 €, арендодатель также платит взнос солидарности по ставке от 2,2 до 10%.

— На какие особенности стоит обратить внимание при выборе объекта?

Могу отметить несколько моментов, общих для греческого жилья. Все они обусловлены особенностями климата и застройки в Греции, но могут показаться непривычными для россиян.

Во-первых, отопление. В Греции теплый климат: зимой температура воздуха редко опускается ниже +10 °C. Но это днем, а ночью может быть холодно, до 0 °С.

В старых домах отопления может не быть совсем. Но чаще всего установлена система домового отопления, которая работает на газу или солярке. Как правило, систему включают на несколько часов ночью, например с 10 вечера до 6 утра.

Жители таких домов покупают топливо для отопления в складчину. Если кто-то отказывается платить за отопление, остальным приходится делить долю неплательщика между собой: за неуплату отопление отключат во всем доме.

В новостройках квартиры имеют систему индивидуального отопления, которое оплачивается по счетчику. В этом случае собственник жилья платит только за отопление своей квартиры и не зависит от соседей.

Во-вторых, парковочное место в Греции не всегда гарантируется при покупке недвижимости и может не включаться в стоимость жилья. Это характерная особенность городов со старой плотной застройкой, где парковочные места всегда в дефиците. Стоимость отдельного парковочного места — около 20 000 €. 

Третий момент — это лестницы и лифты. Чтобы сэкономить пространство и обеспечить сейсмоустойчивость, лестницы часто делают винтовыми. В афинских домах нередко установлены лифты с дверью, которую нужно открывать и закрывать самому. Такая особенность распространена в старых зданиях, но и в новостройках тоже встречается.

Четвертый пункт касается объектов под сдачу в аренду: они всегда сдаются без отдельно стоящей мебели. Например, в квартире могут быть встроенные шкафы и кухонный гарнитур, но не будет дивана, кровати и стола.

Греки предпочитают иметь свою мебель и декор, которые перевозят из квартиры в квартиру. Сдать в аренду полностью меблированные апартаменты или виллу гораздо сложнее. Поэтому если вы приобретаете недвижимость исключительно для инвестиций и под руководство управляющей компании, покупать мебель в такое жилье не нужно.

— Как происходит покупка недвижимости в Греции?

Процедура покупки недвижимости занимает от двух месяцев. Когда объект для покупки выбран, дальнейший процесс проходит в пять этапов:

1. Номер налогоплательщика — аналог российского ИНН — обязателен для совершения крупных сделок, например покупки недвижимости. Чтобы его получить, нужно обратиться в отделение налоговой службы Греции. Заявителю присваивается уникальный девятизначный номер, который затем используется при совершении платежей и для уплаты налогов.

2. Счет в местном банке нужен для покупки недвижимости и уплаты налогов. Если покупатель участвует в программе ВНЖ за инвестиции, он открывает счет в Национальном банке Греции — Ethniki Trapeza tis Ellados. Для открытия счета личное присутствие заявителя обязательно.

3. Проверка юридической чистоты объекта проводится в отделении реестра недвижимости или кадастровой палаты Греции по месту регистрации объекта.

4. Резерв объекта возможен, пока покупатель проходит банковскую проверку благонадежности и открывает счет. Затем понадобится договор купли-продажи, который подписывается в присутствии нотариуса. 

Подписанный договор купли-продажи регистрируется в коллегии адвокатов и реестре недвижимости.

5. Реестр недвижимости выдает свидетельство о праве собственности на имя нового владельца.

Если покупатель недвижимости участвует в программе ВНЖ за инвестиции, свидетельство о праве собственности он подает в миграционную службу вместе с заявлением на получение статуса резидента. 

— С какими сложностями могут столкнуться инвесторы при покупке недвижимости?

Если рассматривать рынок вторичной недвижимости, то велик риск получить объект с обременением — наследством или долгами по ипотеке. Также в процессе может выясниться, что не все собственники объекта согласны на заключение сделки. Например, мне рассказывали о случае, когда у квартиры обнаружились 28 собственников. Половина из них выступила против продажи, и сделка сорвалась. Покупатель потерял время и деньги.

Если предыдущий владелец не согласовал перепланировку или остекление балкона, разбираться с ситуацией придется новому собственнику. Узнает он об этом, скорее всего, уже после завершения сделки.

На вторичном рынке также распространен сговор между собственниками и агентами по недвижимости. Может оказаться, что стоимость объекта была завышена или площадь не соответствует заявленной.

Я рекомендую покупать в Греции новое жилье напрямую у застройщика. Но застройщик должен быть проверенным и надежным. 

Например, стоит проверить, есть ли у застройщика разрешение от археологической службы. Потому что если в процессе строительства обнаружатся исторические артефакты, государство заморозит стройку на неопределенный срок.

При выборе объекта обязательно нужно учитывать цель покупки и район, в котором расположен объект. Если вы хотите сдавать апартаменты, лучше делать это через управляющую компанию. Иначе высок риск столкнуться с неблагонадежными арендаторами. А выселить неплательщика, например, арендодатель может только по решению суда.

При регистрации налогового номера и оформлении сделки с недвижимостью также придется столкнуться с тем, что многие государственные органы в Греции работают до 14:00. А попасть на прием утром — редкая удача.

— Как Иммигрант Инвест помогает тем, кто хотел бы купить недвижимость в Греции?

Мой отдел — департамент недвижимости — напрямую сотрудничает с надежными застройщиками в Греции и проверяет документацию по всем объектам. Для клиента мы подбираем именно ту недвижимость, которая будет соответствовать задачам и бюджету инвестора.

Юристы Иммигрант Инвест помогают зарегистрировать номер налогоплательщика и открыть банковский счет в Греции. Они также проверяют, правильно ли составлен договор купли-продажи. 

Если инвестор оформит доверенность на имя адвоката Иммигрант Инвест, большая часть процедур пройдет удаленно: инвестору не придется самому готовить и подавать документы в государственные службы Греции.

Юристы также подготовят документы и сопроводят процесс получения ВНЖ по инвестиционной программе.

Часто задаваемые вопросы