Как платить меньше налогов при владении недвижимостью в Европе?

Недвижимость |

Многие наши клиенты рассматривают возможность получения ВНЖ в Европе за инвестиции в недвижимость по одной из государственных программ. Такую возможность предоставляют Испания, Португалия, Греция. А на Кипре за покупку недвижимости можно сразу получить гражданство.

Однако покупка жилья связана также с необходимостью грамотно распорядиться объектом и минимизировать налоговые расходы. Сегодня мы расскажем, как это сделать с наибольшей эффективностью.

Где купить недвижимость в Европе?

где купить недвижимость в Европе

Большинство желающих оформить вид на жительство в Европе за покупку недвижимости не скрывают, что не собираются в ближайшие годы жить в стране. В данном случае объект выступает своеобразным «запасным аэродромом» на случай экономических или политических потрясений на родине.

К тому же особых обязательств по проживанию в стране программы Испании, Португалии, Греции и Кипра не предъявляют. Например, для продления испанского ВНЖ достаточно приезжать в страну на 1 день в году.

Кроме того, имея европейский ВНЖ, вы можете без виз путешествовать по всем странам Шенгена. А значит, что вы можете не ограничивать себя в покупке только одного объекта, а имеете право обзавестись доходной недвижимостью во Франции, Германии, Нидерландах и т.д.

Также в Европе действуют инвестиционные программы, позволяющие вообще не акцентировать внимание на покупке недвижимости. В частности, можно получить ВНЖ в Швейцарии, Австрии, Великобритании в качестве финансово независимого лица или покупателя ценных бумаг. В данном случае география покупок недвижимости также расширяется до рамок всего Шенгена.

Гражданство за недвижимость на Карибах

Альтернативный вариант – приобрести объект или долю недвижимости в карибских странах: Сент-Китс и Невис, Антигуа и Барбуда, Доминике, Гренаде. В этом случае все заботы о содержании объекта и получении вами дохода берет на себя управляющая компания. Вы взамен на инвестиции получаете карибский паспорт, дающий вам возможность путешествовать по всему миру и оптимизировать налоги.

Оформление недвижимости за рубежом

Купленная недвижимость не должна простаивать – это аксиома. Не менее важно и снизить налоговое бремя, ведь в Европе оно достаточно велико. Особенно «кусаются» налоги на элитные апартаменты, виллы.

Первый вопрос, который возникает у многих наших клиентов при покупке объекта недвижимости: как правильно ее оформить. Возможны два варианта: на физическое и юридическое лицо.

Оформление недвижимости за рубежом на физическое лицо

ПреимуществаНедостатки
1) Не нужно содержать фирму.
2) При отчуждении объекта сумма налога на прирост капитала существенно ниже, а при владении объектом в течение определенного времени вы можете быть вовсе освобождены от него (зависит от страны).
1) В некоторых странах Европы ставка налога на прибыль выше, чем для юрлиц.
2) Выйти из проекта труднее.
3) Бенефициар будет всегда открыт.

Оформление недвижимости за рубежом на юридическое лицо

ПреимуществаНедостатки
1) Чем выше прибыль от объекта, ставка налога на прибыль меньше, чем для физлиц.
2) При определенных условиях можно избежать налога на прирост капитала.
3) В Германии, Франции можно избежать налога на наследование.
4) Владелец лучше защищен от раскрытия информации о сделках.
1) Необходимо содержать фирму.
2) В некоторых странах (Франции, Великобритании) придется платить налог на имущество юрлиц.
3) Подавать отчетность следует в соответствии с правилами контролируемых иностранных компаний (КИК).

Какой вариант выбрать?

какой вариант выбрать

Каждый из данных вариантов оформления имеет свои преимущества и недостатки, поэтому в данном случае мы всегда интересуемся целями и задачами, которые ставит перед собой наш клиент. Если его цель – получить ВНЖ/гражданство, затратив при этом минимум средств, то однозначно следует заниматься оформлением объекта в качестве физлица. Если же речь идет об элитной недвижимости стоимостью более 1 млн. евро, приобретаемой с целью получения дохода, то целесообразнее оформить ее как юрлицо.

Также следует учитывать особенности налогообложения физлиц и юрлиц. В большинстве стран ЕС если ваш объект будет приносить доход от 50 тыс. евро в год, то как физлицо вы заплатите 30-40% налога на прибыль, а как юрлицо – только 15-20%. Обычно эта разница с лихвой покрывает расходы на содержание фирмы.

Какие налоги платит юрлицо, владеющее недвижимостью?

  • На доход при отчуждении доли, продаже, сдаче в аренду
  • На объект недвижимости
  • На Землю
  • На прибыль КИК (если ваша налоговая резиденция – Россия)
  • На дивиденды

Наиболее выгодно владеть недвижимостью на Карибских островах, где отсутствуют налоги на прирост капитала, выплату процентов, дивидендов, дарение, наследство.

В большинстве стран применяется прогрессивная шкала налогообложения – в зависимости от суммы годового дохода. Если в качестве ориентира брать недвижимость, которая приносит в год 35-60 тыс. евро дохода, что ставки в среднем следующие.

Вид налогаФизлицаЮрлица
Налог на доходы (прибыль)От 18 до 45%От 13 до 33%
Налог на прирост капиталаОт 20 до 45%От 14 до 33%
Налог на наследованиеДо 40-50%Отсутствует при определенных условиях

Способы оптимизации налогов

способы оптимизации налогов

Через 5 лет владения объектом (в некоторых карибских странах – 3-4 года) инвестор получает право продать его. Существует несколько способов оптимизировать налоги при продаже недвижимости.

К примеру, один из них предполагает продажу не только самого объекта, но и фирмы, владеющей объектом. Таким способом можно уменьшить налоговую базу для уплаты налога на прирост капитала. Дело в том, что при продаже самого объекта налог уплачивается с разницы между ценой продажи и балансовой стоимостью объекта, а эта разница обычно довольно высока. Если же вместе с объектом продавать фирму, то учитывается только сумма прироста капитала (между стоимостью объекта при его покупке инвестором и его стоимостью при нынешней продаже).

Выбор налоговой стратегии целиком зависит от намерений инвестора. Если вы планируете приобрести доходную недвижимость, то лучше всего зарегистрировать компанию и выбрать наиболее оптимальную схему налогообложения с помощью наших юристов.

Мы изучим вашу ситуацию, предложим наиболее рациональное решение и обеспечим профессиональным сопровождением при оформлении ВНЖ/гражданства, сделках с недвижимостью и на протяжении всего срока владения ею.

Большой обзор недвижимости в Европе: цены, налоги, содержание

ОБЗОР НЕДВИЖИМОСТИ В ЕВРОПЕ

Цены, налоги, стоимость содержания — более 40 стран!

СКАЧАТЬ ОБЗОР НЕДВИЖИМОСТИ В PDF

Оценить статью:
ПлохоНе оченьНормальноОтличноПобольше бы таких статей! (4 votes, average: 5,00 out of 5)

Загрузка...

Подпишитесь на еженедельную рассылку

ПОДПИСАТЬСЯ НА ОБНОВЛЕНИЯ

Уже подписались более 3 000 человек