Недвижимость в Испании: сравниваем цены и доходность в регионах страны

Растет разрыв между спросом и предложением. По оценкам аналитиков CaixaBank Research, в 2023 году будет построено 145 000 новых домов. Этого недостаточно, чтобы удовлетворить потребности покупателей. Спрос на новостройки в стране растет, как и цены на них.

Испанцы исторически предпочитают вторичные объекты, но после локдауна этот тренд начал меняться: жители страны стремятся улучшить свои жилищные условия. По данным Евростата, количество продаж новых домов в 2022 году выросло на 2,6% по сравнению с 2021 годом.

В 2022 году количество недвижимости, приобретенной нерезидентами, выросло на 20%. По данным Idealista, они приобрели 63 050 объектов, что составляет 8,8% от всех сделок с жилой недвижимостью в Испании.

Чаще всего иностранцы выбирают объекты у моря. В четвертом квартале 2022 года активно покупали недвижимость в Аликанте и Малаге, на Балеарских островах. Популярностью пользовались Тенерифе, Жирон, Лас‑Пальмас, Мурсия, Альмерия, Кастельон, Таррагона.

Наименьший интерес иностранные покупатели проявили к недвижимости в Барселоне и Мадриде — 2% от всех проданных объектов. Также спад интереса зафиксирован на Ибице и Майорке.

Самые активные покупатели — британцы, немцы и французы. Испания привлекает комфортным климатом и возможностью выгодно сдавать апартаменты или дом в аренду.

Рентабельность испанской недвижимости в начале 2023 года оценил портал Idealista. Наилучшие показатели у коммерческих объектов: офисы приносят 13% годовых, помещения для торговли — 9,7%.

Доходность жилых объектов снизилась на 0,1%. Наибольшая рентабельность у недвижимости в провинциях:

• Лерида — 8,3%

• Хаэн и Мурсия — 7,8%

• Уэльва — 7,5%

Цены на испанскую недвижимость растут на протяжении последних 7 лет: от 9 до 19% ежегодно. С 2015 стоимость жилой недвижимости увеличилась в 1,4 раза.

В течение 2022 года цены выросли на 5% по данным Министерства транспорта и на 7,4% по данным Национального статистического института. Тенденция сохраняется и в 2023 году.

Как вырос индекс цен на жилую недвижимость в Испании и Евросоюзе

Стоимость квадратного метра при покупке жилой недвижимости в Испании составляет в среднем от 1980 до 3130 €. Средние цены на аренду апартаментов с тремя спальнями колеблются в диапазоне от 900 до 1220 €.

Резиденты чаще живут в квартирах, чем в домах. Большинство испанцев владеют недвижимостью, треть — арендует. Чаще всего покупают объекты в Мадриде, Барселоне, Валенсии и Севилье.

Испанская недвижимость не самая дорогая в Европе. Для сравнения, в соседней Италии квадратный метр недвижимости в отдаленном районе в среднем обойдется в 2200 €, а в центре города — в 3592 €.

Источник: Numbeo

Испанская ипотека — одна из самых доступных в Европе. По данным Европейской ипотечной федерации, средняя процентная ставка в местных банках в третьем квартале 2022 года составила 2,02%.

Документы для получения ипотеки:

• копия паспорта;

• справка о доходах или выписка со счетов;

• информация о текущих кредитах.

Ипотека в Испании доступна как местным жителям, так и иностранцам. У заявителей могут запросить дополнительные документы, например подтверждение дохода, трудовой договор и налоговые декларации.

Первоначальный взнос для нерезидентов как правило составляет 25—40% от стоимости недвижимости. Это больше, чем для резидентов, которые вносят от 20 до 30%. Многие банки одобрят кредит только иностранцам с видом на жительство.

Ипотечный калькулятор на сайте банков помогает заявителю заранее рассчитать свой кредитный потенциал. Например, такой инструмент есть у банка BBVA.

Налоги при покупке. В 2023 году НДС для объектов в новостройках составляет 10% от стоимости объекта.

При покупке вторичной недвижимости уплачивают около 7% от кадастровой стоимости. При покупке коммерческого объекта налог составит до 25%. Налоги рассчитываются по прогрессивной шкале и зависят от стоимости объекта.

Покупатель также уплачивает гербовый сбор — 1,5%.

Налоги на содержание. Ежегодный муниципальный налог составляет от 0,4 до 1,1% от кадастровой стоимости недвижимости. Его ставка зависит от региона и одинакова для резидентов и нерезидентов.

Налог на доход ежегодноуплачивают те, кто сдает недвижимость в аренду. Ставка для нерезидентов составляет 19% от чистого дохода.

Доход рассчитывается как разница между полученной арендной платой и расходами: коммунальными услугами, обслуживанием недвижимости и налогами на недвижимость.

Налог на солидарность вступил в силу для состоятельных лиц, чьи активы, включая недвижимость, оцениваются свыше 3 млн евро. Налог уплачивают резиденты и нерезиденты.

Налог будет действовать до конца 2024 года и рассчитываться по прогрессивной шкале в зависимости от стоимости активов:

• от 3 до 5 млн евро —1,7%;

• от 5 до 10 млн евро — 2,1%;

• от 10 млн евро — 3,5%.

Резидентам Испании не нужно уплачивать налог на первые 700 000 € имущества, а также на первые 300 000 € от стоимости жилой недвижимости, если это их основное место жительства.

Нотариальное сопровождение. Гонорары нотариуса обычно регулируются государством, поэтому те взимают одинаковую плату за услуги. Обычно плата составляет от 600 до 1000 € в зависимости от стоимости недвижимости.

Содержание недвижимости в Испании включает платежи за газ, электричество, воду, интернет. Климат в стране теплый, поэтому расходы на отопление минимальны, газ в быту используется нечасто.

Средний месячный счет от ЖКХ для квартиры 85 м² составляет 130 €, по данным Numbeo.

Тарифный план мобильного телефона — 20 €, интернет — 34 €.

1. Выгодная инвестиция . Покупка недвижимости в Испании на побережье Средиземного моря — выгодное и вложение.

В течение 2022 года доход от инвестиций, особенно в недвижимость, демонстрировал постоянный рост. Это доходный актив, который увеличивает свою стоимость на 9—19% ежегодно.

2. Доступная ипотека. Купить недвижимость в ипотеку могут не только резиденты, но и иностранцы. При этом ставка по кредиту в Испании составляет в среднем 2%.

3. Комфортный климат. Космополитов привлекает в Испании средиземноморский климат, курортный сезон с марта по октябрь и расслабленный ритм жизни.

В большинстве районов страны более 300 солнечных дней в году, средняя температура составляет +19…22 °C, разница температур в летнее и зимнее время незначительна.

4. Возможность открыть бизнес в стабильной стране Евросоюза . С 2017 года иностранец может вести бизнес в Испании, зарегистрироваться в качестве ИП, нанимать работников в штат или работать на фрилансе.

5. Историческое наследие и природные достопримечательности. Испания — вторая страна в Европе по количеству объектов Всемирного наследия ЮНЕСКО. К ним относятся дворцово-парковый ансамбль Аранхуэс и национальный парк дикой природы Тейде на острове Тенерифе.

1. Нехватка новых объектов . Недвижимость в стране строится медленно, поэтому на рынке в основном предлагают вторичные объекты, которые часто требуют реконструкции.

2. Налог на пустующую недвижимость утвердили в Испании в 2023 году. Его будут начислять с 1 января 2024 года на объекты, которые пустуют больше 12 месяцев без веских на то оснований. Веским основанием считается, например, если собственник не мог приехать в страну из-за закрытия границ или продолжительной болезни.

Ставка налога прогрессивная: от 3,8 до 11,3 € за квадратный метр объекта в зависимости от его площади.

3. Ограничения для иностранцев . Нерезиденты зачастую приобретают недвижимость, которая недоступна для подавляющего большинства испанцев, стимулируют общий рост цен в стране.

Правительство Испании рассматривает законопроект, который запретит иностранцам вкладывать в испанскую недвижимость по программе золотой визы или увеличит минимальные инвестиции для этой опции в два раза, потому что программа приводит к спекуляциям с недвижимостью.

1. Интерес иностранцев к недвижимости в Испании стабильно растет. В 2022 количество объектов, купленных нерезидентами, выросло на 20%.

2. Недвижимость в Барселоне и Мадриде популярна у местных жителей, а иностранцы покупают его реже всего.

3. Ипотечная ставка в Испании — одна из самых выгодных в Европе. При этом для резидентов и нерезидентов могут действовать разные условия получения кредита.